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来源：中国经营报
中经记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
近两个月来，东方雨虹（002271.SZ）接连抛出资产出售计划，且多涉及名下不动产。
日前，东方雨虹发布公告称，公司拟出售一套商业用途不动产，该不动产由公司下属子公司持有，位于北京市昌平区英泽路8号院4号楼，此次出售价格为1011.59万元（含税）。
《中国经营报》记者注意到，2025年10月28日以来，东方雨虹已三次发布涉房资产出售，且售价均不足对应资产账面原值5折，部分资产购入时间不足半年。
如此密集处置资产，东方雨虹意指何方？行业下行期仍购入非核心不动产主要受哪些因素影响？
“我们处置资产的核心目的还是为了集中资源聚焦主业。”东方雨虹方面在回复记者采访时表示，公司系通过处置闲置非生产资料，盘活闲置固定资产，提高公司资产运营产销率，优化资产结构，进而集中资源聚焦主业，通过资产“瘦身”实现核心业务“强肌”。
不足4折出售
根据披露信息，东方雨虹本次交易标的资产为位于北京市昌平区英泽路8号院4号楼的一套不动产，建筑面积1011.59平方米，建于2023年，钢混结构，用途为商业。相应楼栋总层数为14层，本次交易标的资产所在层数为2层，装修情况为毛坯。
东方雨虹本次拟出售的不动产购于今年1月份，距今尚不足11个月。
2025年1月20日，东方雨虹下属子公司德爱威建设工程有限公司北京昌平信息咨询分公司（以下简称“德爱威昌平公司”）购买获得相应不动产，购买交易对方为北京远腾置业有限公司。2025年4月14日，该资产过户至德爱威昌平公司名下。
根据工商信息，德爱威昌平公司成立于2025年1月8日，与上述资产购买日期相差不足两周。
东方雨虹此次资产出售有较大折价。
根据公告，德爱威昌平公司购买上述房产价格约为2680.71万元，此次转让价格为1011.59万元，约为购买价格的37.74%。
为何在相距不足11个月后，相应房产以不足4折出售？
“本次交易标的资产在购入时为一手房交易，购入价格系以住建委房屋备案价为定价依据，同时综合考量周边市场行情、上一年度同类型资产交易价格、资产规划预期、房屋备案价格等多重因素确定，符合法律法规规定及市场惯例。”东方雨虹在解释此次交易定价依据时表示，本次出售资产系基于公司战略调整，核心目的在于处置非生产资料、盘活闲置固定资产、提高公司资产运营产销率、优化资产结构。考虑到当前该类资产市场需求较小，市场流动性较弱，公司结合目前房地产市场整体趋势、标的资产市场需求和价格行情，与交易对方协商确定交易价格，因此产生一定折损，符合当前市场环境下资产处置惯例。
此外，东方雨虹方面还表示，本次交易定价以资产评估价值为基础，参考资产所处位置、近期同区域同类型资产市场价格、市场交易活跃度等因素，同时基于公司战略考量，为盘活闲置固定资产，提高公司资产运营产销率，进一步优化公司产业布局和资产结构，交易双方在自愿、平等、公允、合法的基础上协商一致确定价格，交易定价具有合理性。
根据评估结论，东方雨虹此次拟出售资产的评估基准日为2025年11月1日，评估方法为市场法和收益法。截至评估基准日，相应资产不含税评估价值为1224.02万元。东方雨虹本次出售价格为1011.59万元（含税），预计产生资产处置损失295.96万元。
交易对方成立不久
实际上，近期东方雨虹数次出售不动产都产生了不小的折价，出售价格均不足对应资产账面原值5折。
2025年11月13日，东方雨虹提出拟出售公司及下属子公司通过购买取得并持有的部分不动产。彼时，东方雨虹指出，相应资产的账面原值约为5239.28万元，已计提资产减值准备809.40万元，账面净值约为4429.89万元。但相应资产出售价格约为1849.04万元，相应交易预计形成资产处置损失2580.85万元。
2025年10月28日，东方雨虹也曾提出出售公司及下属子公司部分资产，相应资产位于北京市昌平区英泽路8号院4号楼，与此次拟出售资产地址相同。根据当时披露信息，相应资产的账面原值约为5061.55万元，已计提折旧或资产减值准备约593.85万元，账面净值约为4467.70万元，相应交易预计形成资产处置损失2345.61万元。
在日前披露的资产出售公告中，东方雨虹表示，本次交易完成后，2025年公司出售资产累计产生的资产处置损失预计将达到公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。
值得注意的是，东方雨虹此次资产出售的交易对方为慧力梧桐（北京）健康科技有限公司，该公司成立于2025年9月16日，距今仅3个月，注册资本为100万元，无历史财务数据。东方雨虹表示，除本次交易外，该交易对方与本公司及本公司前10名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面不存在可能或已经造成公司对其利益倾斜的其他关系。
在此背景下，对方是否具备完成此次交易的支付能力？东方雨虹此次交易是否存在“过桥交易”或资产转移安排？
“公司下属德爱威昌平公司已于2025年12月5日与交易对方签署《房屋买卖合同》，同日，交易对方已按合同约定支付定金。”东方雨虹方面回复称，交易对方已按合同约定支付定金101.159万元，就本次交易情况，公司已按照相关法律法规的要求履行信息披露义务。
东方雨虹在公告中提示称，本次交易仍需交易双方根据协议完成后续款项支付、产权交割、税务清缴等手续后方能正式完成，最终能否顺利完成尚存在不确定性。
将聚焦主业
近期数次出售不动产时，东方雨虹均提出“盘活资产”“回笼资金”“改善资产结构”“提升资金周转及运营效率”等目的。
“公司系通过处置闲置非生产资料，盘活闲置固定资产，提高公司资产运营产销率，优化资产结构，进而集中资源聚焦主业。”在回复记者采访时，东方雨虹方面表示，公司近期处置资产核心目的是为了集中资源聚焦主业。
“除防水主业外，砂粉作为第二增长曲线近年来实现了较为快速的发展。”东方雨虹方面表示，公司砂粉业务致力于做全产业链产品，除巩固瓷砖胶等特种砂浆系统产品外，大力拓展砂石粉体新材料、普通砂浆等多个产品领域。
此外，东方雨虹将出海作为一项重要战略性举措，并提出海外优先战略。
“目前公司积极推进海外优先战略，贸易、投资、并购三驾马车并驾齐驱，海外业务将成为公司未来可持续发展的又一重要成长曲线。”东方雨虹方面表示，公司出海战略意在参与构建全球产业生态。
“公司适时通过海外并购方式，加速完善国际供应链与渠道布局。”东方雨虹方面表示，公司海外并购标的重点聚焦当地零售渠道优势突出的企业，希望借此快速建立并拓展当地市场渠道。
据东方雨虹介绍，出海方面，该公司上游与巴斯夫等化工巨头合作研发前沿材料；中游推进本土化布局，业务覆盖亚太、北美、拉美、中东、欧洲及非洲，并在美国休斯敦、马来西亚、沙特阿拉伯等多国布局生产研发物流基地；下游通过全球代理商网络，产品已进入150多个国家和地区，参建孟买地铁、雅万高铁、新加坡地铁等标志性工程。
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